说说美国的房地产税――从方舟子批周小平《梦碎美利坚》想到的

  作者:揭草仙

  方舟子因为一篇打假周小平关于美国生活的文章,《梦碎美利坚》,惹来在中国被封网的横祸。周小平竟敢对于“美国物价”这种很容易查对的事实,扯下弥天大谎,并且官方不允许对这种言论打假,真是太奇怪。难道这才是“敢扯大谎者才能受重任”的某种官场“默契”?

  我自己在美国生活了快30年,应该说对美国情况有相当了解吧?如果美国真如周小平所描述,我大概早就沦落到去街上讨饭去了。就怕要饭也没人给呀,因为美国家庭中位收入到现在不过五万美元多点,谁有闲钱施舍给你?那么多人合法非法地挤破头往美国跑,跑来要饭?为了提高中国人自己的强国信心,民族自尊心,不能靠不顾事实贬低别人来树立吧,像过去听惯了的,”世界上还有三分之二受苦受难的人民等待我们去解放”。

  方舟子讽刺说周小平是“梦游(过)美国”,真是再恰当不过了。

  如果说周小平是因为年轻缺乏经历说错了一些事情,那怎么理解他对事实错得如此离谱?30多岁的“作家”,还真不应该说是太年轻了,他和我自己这代被文革等各种政治运动耽误的人不同。37.7岁是诺贝尔奖获得者的平均年龄。30多岁被称为“作家”的人绝对不可以在自己文章中对事实如此扯谎。难道这也是“中国特色”?

  这又使我想起了文革时期钦点的一些刀笔手,以姚文元为代表。他们的笔杀了多少人?他们有一个有好下场的吗?

  除了关于房地产税问题,我完全同意方舟子对周小平《梦碎美利坚》一文的批驳。美国房地产税因为是各地方政府制定,相当复杂,就是在美国生活了长时间的人,如果不加特别注意大概也不很清楚。笔者想在此谈谈这个问题。当然也不敢保证既全面又没有错误。

  美国房地产税率

  方舟子说美国各州平均房产税率,从0.18%(路易斯安娜州)到最高的1.89%(新泽西州),全国平均1.04%,是对的,但这是各州的平均值。平均值虽然能说明很多问题,但是也可能引起一些误解。比如,德州平均税率是1.81%,但是德州最大城市休斯顿有两个县,覆盖市区为主的哈里斯县是2.3%,覆盖糖城为主的另一个县,FortBend,是2.48%。

  房屋是绝大多数家庭的最大财产。房地产税又是美国地方政府财政收入的主要来源,一般占到50%上下。这个税必然成为屋主痛恨的负担。因此,房产税高低会在买房者决策中起一定作用。

  美国财产税不光是地方政府得以运作的重要财政来源,也是公立学校,公共卫生系统,消防,以及为建造这片住房而建造的供水系统所发行的债券的本利支付费用,等等。美国实行联邦制,无论开支和收入,各地(县市等)情况会有极大不同。所以,以房价为基础的房地产税率差别会很大。就是同一个县,甚至相距不远的两个地方,都可能有很大不同。一般是房屋“公平价格”的0%-4%。这个“公平价格”是什么?它是假设两个虚拟的买主和卖主,他们和这座房屋没有直接利益关系,对此房屋买卖愿意达成的成交价。所以说它既不完全和市场价格相同,又会有一定关系。它绝对不会跟着房地产市场大起大落,不会“年年”变-否则,这种“估价”需要耗费多少人力!

  美国人常说,人生不能避免的两件事是:缴税和死亡。极少会有人乐意缴税的,但是绝大多数人都会完成自己纳税义务。既然纳税是不可避免的事情,纳税人应该考虑的不是要不要缴税,而是下面两件事:

  (1)税负是否合理?
  (2)税负是否公平?

  前一个问题其实就是质问政府是清廉又有一定效率,抑或效率低下,贪官充斥因而横征暴敛?对于一个财政收支公开透明,税法需要民意机构(议会)批准,允许纳税人质疑的政府,这应该没有太大问题。

  第二个问题就是,对不同阶层,富人,中产和穷人,税收能不能起到一定的调节收入杠杆作用,又不是“劫富济贫”,搞平均主义。

  具体到以房屋价格为基础制定的房产税,当然体现了富人多交税的原则,富人住房价值高呀。无房者不用交这部分是地方政府重要收入的税,应该说是对穷人相当优惠的政策,不需赘述。不收房产税的中国就不同。房屋再高级,一人拥有再多房屋,都不用交房产税。但是,羊毛出在羊身上,地方政府则主要通过卖地得到财政收入。卖地却是真正的市场行为,土地由政府垄断,这决定了地价不可能是“公平价格”。由此抬高的房屋价格却极大加重普通人,特别是年轻人以及支持他们买房的家长的负担。

  一般来说,房屋价格越高的地区,房产税率越低。房产税率高会加大炒房成本,对于稳定房价起着杠杆作用。另外房地产税高低也一定和地方政府收取其它税收,比如收入税,销售税等高低有关。德州没有地方收入税。这说穿了就是“羊毛出在哪种羊,羊身上哪块地方”的问题。

  笔者自从脱离了在美国租房住的历史后,买过三次房子。税率最高的一处房子是3.85%。为什么这么高:这个封闭社区只有250户房屋却有大小五个人工湖,靠抽地下水维持。在这个炎热的南方城市使用如此多地下水,你不应该多交一些税吗?非常“有幸”的是,哈里斯县和fortBend县的分界线正好通过我的房屋,各占多少比例,房契上写得清清楚楚。两县各种税率都不同。苦了我这个房主,每年年末/年初要开出五张支票寄到不同地方:房地税,学区税各两张,再加一张水税,就是为建水厂,铺设管道而发行的地方政府债券还本付息,社区越新,这部分越多,老社区可能没有。因此你能想象美国税法的复杂,繁琐和细致。

  周小平用的2.5%当然不是美国一般情况。全国平均才1.04%,你怎么能说美国房产税是那么高?至于他说,买套房子住30年缴税就相当一模一样价钱再买一套。简单算术都不会:2.5%X30=75%,“应该”是40年呀!40年呀,没有通货膨胀,房价40年不变-你周小平唬谁呢?

  中国地方政府就不需要财政收入?羊毛出在羊身上,中国地方财政相当大部分来自卖地收入,这特别是向未来买房者,特别是年轻人,抽税,不管你是穷人还是富人,现在有没有房子。这种土地使用权只有70年。理论上说,70年后连土地上房子它都有权力拆掉!

  拖延或不缴房产税可能造成的后果

  周小平说:“一旦你交不起这些税,房子就会被银行收走并拿去拍卖抵债”。除了方舟子指出的,不是银行,是政府外,周说的原则上是对的,哪个国家不是这样?哪种市场行为不需遵守这个原则?“赖账”,特别是赖政府的账,在中国允许吗?

  但是,周小平说的“一旦”,照字面应该理解为“立即”,至少“很快”吧?但是,美国不是这样。

  在美国,房地产税是按年收,1月31日前付清。如果不按时缴纳会发生的事情?大概会是这样-之所以说“大概”,因为美国按县政策执行,可能会有不同:

  (1)一种类似的“高利贷”,一般以1.5%月息,强加到未缴的部分。还要加一定的手续费。

  (2)继续拖欠,6个月后政府会进行“taxsell”-向私人投资者拍卖“房屋税务扣押权(propertytaxlien)”。一旦“税务扣押权”被卖出,则由该购买人代向政府完成屋主缴税责任-政府由此脱身。当然它也可由政府TaxCommissioner’soffice掌握。掌握了propertytaxlien就意味着掌握了房屋相应可以抵押欠税加利息部分。propertytaxlien持有人可按政府规定的惩罚条例向屋主继续追缴欠税和利息,直至向法院申请拍卖该房屋,取回所欠债务。

  (3)“税务扣押权”被卖出,并不是说房屋所有权改变,只意味如果屋主不缴清欠款,房屋价值一部分已经不属于屋主。屋主仍然握有房屋所有权,可以继续住下去。但是惩罚性利息会把欠款放大很快。屋主信用也将被扣分很多-这对在美国生活很重要。

  (4)再进一步,过了几年,各地规定不同,“税务扣押权”所有人可以向法院申请拍卖房屋。一旦批准,就可进行。拍卖得到的收入由“税务扣押权”持有者扣除应得部分。可以想见,只要卖出价格,扣除费用,高于欠款,这种投资会有丰厚回报-月息1.5%呀。并且,一般屋主都会为了保住房屋而设法还请欠款,避免房屋被拍卖。当然,投资人也可能面临损失:如果因为某种原因,房屋拍卖所得不能抵欠款的话。故而这种做法叫做“投资”。

  不交纳房地产税可能导致丢失房屋是事实。但不是“一旦”,而可能是几年。并且既不会是银行,也可能不是政府去拍卖。当然,如果屋主同时有房贷不付,房子会被银行拍卖,因为房贷欠款一般会比房地产税要高许多,并且需要按月还贷。

(XYS20141102)

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